Madrid tiene una deuda histórica con Tetuán y el Paseo de la Dirección

 

Visita al Paseo de la Dirección, con PODEMOS

 

Paseo de la Dirección: STOP especulación. Equipamientos públicos, ya!!!

Edificios de oficinas que intenta "colar" AXA al final de Marqués de Viana en suelo calificado para vivienda "social".

Mientras, la Junta Municipal de Tetuán y el área de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid miran para otro lado cuando se les pregunta por el tema.

STOP especulación en Paseo de la Dirección. Equipamientos públicos, ya!!!

Proyecto Torre AXA

Perspectiva de las Torres AXA en la trama urbana de Tetuán

Viñeta de @EnekoHumor sobre la Operación Chamartín [o Paseo de la Dirección] [o...]

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Qué os parece reforestar el Paseo de la Dirección?

Jurassic Road, cuando los dinosaurios dominaban el paseo de la Dirección

El entorno del Paseo de la Dirección se somete a un lavado de cara

El entorno del Paseo de la Dirección se somete a un lavado de cara

Calle Cantueso, una de las zonas que va a ser reformada. (Foto: Ayuntamiento de Madrid)

MDO
15 JULIO 2019

Mientras el plan para la reordenación del Paseo de la Dirección sigue sumando capítulos inconclusos -los últimos, el enésimo cambio aprobado el pasado mes de marzo por el Gobierno de Manuela Carmena y, ahora, la apertura de un nuevo diálogo con los vecinos por parte de la nueva corporación municipal-, el entorno de este polémico tramo de poco más dos kilómetros en el distrito de Tetuán se someterá en los próximos meses a un lavado de cara. El nuevo Ayuntamiento firmó el pasado 8 de julio un contrato de concesión de obras de rehabilitación y mejora de algunas zonas aledañas que no habían sido incorporadas al proyecto previsto en la actuación inicial del Paseo de la Dirección, según confirman a este digital fuentes del Área de Gobierno de Obras y Equipamientos del Ayuntamiento, encabezada por Paloma García Romero.

Las actuaciones de más profundo alcance se centrarán en cinco calles interiores del ámbito para las que el plan general no contemplaba mejoras. Como se detalla en la memoria de la remodelación, a la que ha tenido acceso Madridiario, el objetivo del proyecto es “definir las obras de adecuación, rehabilitación y mejora de los espacios públicos urbanos en cinco calles del entorno del Paseo de la Dirección”. Estas cinco calles son: Calle Cantueso (entre C/ de las Torres y C/ Sorgo), Calle Sorgo (entre C/ Cantueso y C/ Pando), Calle Felipe Mora, Calle Pando (entre C/ Sorgo y C/ Reyes Aizquibel) y Calle Alberdi (entre C/ Capitán Blanco Argibay y C/ Reyes Aizquibel).

Plano de las obras que van a llevarse a cabo en estas calles.

Remodelación del pavimento

La obra, que cuenta con un prespuesto total de 881.658 euros y un plazo de ejecución de seis meses a contar desde el acta de replanteo, incluye diversas actuaciones en cada una de estas calles, aunque la principal será una nueva pavimentación dadas las numerosas fisuras que presenta la actual.

En cada una de estas calles se llevarán a cabo diferentes medidas, aunque en todas será necesario rehacer la pavimentación dadas las numerosas fisuras que presentan las actuales. Para el proceso de pavimentación se procederá al levantamiento de bordillos y pavimentos, a la demolición de las aceras y carreteras actuales, al saneo de blandones o zonas deterioradas y a la retirada de elementos urbanos.

Además, para determinar las necesidades específicas en cada caso, se han realizado aforos de tráfico en estos viales. De esta forma, en las calles donde el aforo de peatones -existente o previsto- es netamente superior al de vehículos se ha adaptado la sección viaria a un espacio de plataforma única de tráfico compartido (EPUC), y se ha optado por la opción de plataforma única de tráfico segregado en aquellas en las que el uso peatonal es muy pequeño.

Actuaciones calle por calle:

C/ Cantueso, Pando y Sorgo: en estas zonas se adaptará la sección viaria a espacios de plataforma única de tráfico segregado, desarrollando la calzada y la acera al mismo nivel. Para diferenciarlas, se colocarán elementos de protección verticales (bolardos) para impedir que los vehículos irrumpan en la acera.

Calle Sorgo, donde se van a actuar en el pavimento y aceras (Foto: Ayuntamiento de Madrid)

C/ Felipe Mora y Sorgo (tramo peatonal): en estos espacios también se colocarán la acera y la calzada a la misma altura, adaptando la sección viaria a espacios de plataforma única de convivencia (EPUC) o plataforma única de tráfico compartido, sin diferenciación de espacios de circulación de cada uso.

C/ Alberdi: en esta calle la calzada y la acera sí estarán a diferentes alturas. La unión de los niveles será a través de vados y pasos de peatones.

Calle Alberdi donde aceras y carretera seguirán estando a diferentes niveles tras la reforma (Foto. Ayuntamiento de Madrid)

Pavimento, alumbrado, jardinería y mobiliario urbano

Aparte de la pavimentación y la configuración de los viales, se incidirá en el alumbrado, la jardinería y el mobiliario urbano. La zona contará con tres especies arbóreas diferentes que estarán provistas de un sistema de riego por goteo. Se colocarán también papeleras, fuentes de agua y bancos de madera.

Con estas obras se busca lograr una estructuración urbanística del lugar, además de mejorar los espacios públicos y la seguridad vial, revitalizar la zona y aumentar la sostenibilidad ambiental, social y económica del entorno del Paseo de la Dirección.

“El Área de Gobierno de Obras y Equipamientos, encabezada por Paloma García Romero, considera que con estas actuaciones la mayoría del ámbito del Paseo de la Dirección quedará en las condiciones que merecen los vecinos de la zona", señalan fuentes del Consistorio madrileño. Además, continúan estas mismas fuentes, "el Área va a seguir a disposición de esos vecinos para escuchar sus sugerencias y seguir mejorando la zona”.

Un plan encallado y polémico

La remodelación del Paseo de la Dirección lleva más de una década encallada. El Ayuntamiento de Alberto Ruiz Gallardón adjudicó en 2006 a la empresa Dragados el proyecto para realizar una profunda remodelación de este vial, unión de los distritos de Tetuán y Fuencarral y ubicación de los últimos asentamientos chabolistas del centro de la capital. Una operación que implicaba la expropiación de decenas de viviendas y el realojo de sus propietarios y que puso, desde el inicio, en pie de guerra a buena parte de los vecinos, descontentos con la indemnización que se puso encima de la mesa y, algunos, a la espera de realojo.

En 2016, la constructora y el Consistorio de Carmena rescindieron el contrato y el proyecto quedó en manos públicas y abierto a un proceso de participación ciudadana. Desde entonces, el plan ha sufrido diversas modificaciones, muchas de ellas topándose, de nuevo, con la oposición vecinal y alargando la agonía de un barrio en el que conviven aún infraviviendas -a pesar de que la mayoría ya fueron demolidas- con pisos en altura, edificios nuevos tapiados con parcelas valladas y calles sin asfaltar, y en el que las dotaciones y algunos servicios brillan por su ausencia.

Tres fases

El pasado mes de marzo, el Pleno del Ayuntamiento aprobó de forma definitiva la tercera modificación del plan parcial para la reforma del Paseo de la Dirección -que fue aprobada inicialmente en julio-. Este plan afecta a más de 16 hectáreas, con una edificabilidad total de cerca de 200.000 m2 para uso residencial y se divide en tres fases o áreas, además de una 'fase cero', de urbanización de las calles más deterioradas, que arrancó aque mismo mes de marzo.

De las tres fases, la primera se da por ejecutada, ya que contempla la urbanización ya realizada, los edificios para el realojo ya construidos y las parcelas entregadas a la antigua empresa concesionaria cuando se rescindió el contrato por los trabajos realizados mientras estuvo al frente del proyecto (2006-2016). Quedan por desarrollar las otras dos fases, que constituyen la mitad del suelo y la edificabilidad totales del proyecto. En la segunda se abordará el suelo municipal destinado a uso residencial y dotaciones, zonas verdes y algunas actuaciones de urbanización pendientes. La última se corresponde con algunas parcelas ya edificadas cuyos vecinos no han aceptado ser incluidos en la expropiación.

Nueva reunión con los vecinos

A su llegada a Cibeles, el nuevo Gobierno liderado por el popular José Luis Martínez-Almeida, ha querido conocer las críticas que, desde las asociaciones vecinales, surgieron a ese último plan aprobado, basadas sobre todo en los accesos al parque del barrio y la renuncia a la construcción de 400 viviendas sociales. Así el pasado 1 de julio, la nueva presidenta concejala de Tetuán, Blanca Pinedo, se reunió con ellos y les propuso que elaboraran un escrito con sus reivindicaciones, según cuenta el promotor del encuentro en su blog.

Un documento que ya han empezado a redactar y que, aseguran, servirá para "futuros encuentros" de la concejalía con el nuevo delegado de Desarrollo Urbano, Mariano Fuentes, y la nueva responsable de Obras y Equipamientos, Paloma García Romero.

FUENTE: madridiario

De casas bajas a rascacielos, el controvertido del Paseo de la Dirección

De casas bajas a rascacielos, el controvertido del Paseo de la Dirección

María López

Madrid, 30 jun (EFE).- Situado en el distrito de Tetuán, el Paseo de la Dirección ha mudado la piel desde 2008, cuando un plan municipal acometido por Dragados expropió infraviviendas a sus vecinos, que consideran un "robo" que en los solares obtenidos por esta empresa se proyecten pisos de lujo y el intento -fallido- de edificar oficinas.

La última transformación de este barrio, muy humilde pero situado junto a Plaza de Castilla, empezó en 2008.

Por encargo del Consistorio de Alberto Ruiz-Gallardón, Dragados tenía que desdoblar este paseo de casi 2 km, expropiar las infraviviendas y construir edificios para realojar a los propietarios. No completó la tarea y en 2016 el Gobierno de Manuela Carmena resolvió el contrato de mutuo acuerdo.

Madrid abonó en suelo los trabajos que sí se habían acometido. El pago fueron siete parcelas de 88.250 metros cuadrados tasadas en 126 millones, 50 menos del precio total de la obra, lo que permitió al Ayuntamiento retener terrenos que albergarán dotaciones.

Pese a que el contrato se resolvió, esta operación ha sido rentable para el grupo de Florentino Pérez, según apuntan varios medios.

El Confidencial y Eldiario.es cifran en 40 millones el beneficio obtenido por ACS por la venta de dos parcelas de vivienda libre a Stoneweg, que edificará frente al parque Rodríguez Sahún dos rascacielos de 25 plantas y 300 viviendas en total, uno destinado a venta y otro a alquiler. El precio: 4.700 euros por metro cuadrado.

No ha trascendido en cambio qué cantidad obtuvo ACS a cambio de vender a Axa las parcelas restantes para las que esta compañía solicitó una licencia que le permitiese acometer oficinas en un suelo con uso de vivienda protegida.

Como adelantó Eldiario.es y confirmaron a Efe fuentes municipales, el permiso se denegó el pasado 3 de junio con Carmena aún al frente del Ayuntamiento.

La Agencia Efe se ha puesto en contacto con Axa, que ha declinado hacer valoraciones, mientras que desde ACS no han dado respuesta a la petición de información hecha hace más de una semana.

LOS VECINOS HABLAN DE ROBO

Los vecinos, expropiados y realojados, tachan la operación de "robo" y "pelotazo urbanístico". j

En declaraciones a Efe, Francisco Barrueco, perteneciente a una de las casi 200 familias afectadas por el realojo y portavoz de la Asociación Vecinal La Ventilla-Almenara considera que se pone "la guinda" a la "privatización del barrio".

Afea la diferencia entre los 860 euros por metro cuadrado que cada propietario recibió de media, frente al precio de las viviendas de lujo, pero centra sus críticas en el plan para acometer oficinas en un suelo que es más barato por ser de vivienda protegida. Si se recalifica habría "enriquecimiento ilícito", defiende.

Para este vecino la operación de los rascacielos de lujo es "inquietante". "Por muy buenas que sean las vistas", señala, están proyectando vivienda de lujo -tendrán piscina, gimnasio o huerto- en una zona "muy humilde", con edificios de realojo y "una situación social compleja".

"Desde el inicio toda la operación se dirigía a transferir suelo de pequeño propietario a Dragados. Se expropiaba a un precio ridículo y el gran operador aspira a un rendimiento desaforado", explica este vecino, que considera un "robo" todo el beneficio que rebase el precio de expropiación.

LAS OFICINAS NO SON VIABLES

Es "inviable" que las parcelas al término de la calle Marqués de Viana destinadas a ser dos torres de viviendas de protección pasen a ser oficinas. En este punto coinciden el que fuese responsable de urbanismo con Carmena, José Manuel Calvo y el nuevo delegado, Mariano Fuentes, de Ciudadanos.

El actual responsable de Urbanismo, que dos semanas después del cambio de Gobierno está analizando el estado del planeamiento y las obras pendientes, señala que "aparentemente no tendría sentido" el cambio de uso porque se perdería el "criterio básico" del proyecto: proveer de vivienda protegida.

Por parte del anterior equipo, Calvo defiende que se alcanzó una "solución pragmática que es buena para el barrio" al resolver el contrato y, pese a las críticas por el beneficio de Dragados, defiende que acudir a los tribunales era un riesgo porque podían perder el pleito ante la ausencia de sanciones por parte del PP.

El concejal de Más Madrid defiende además que la reforma de proyecto permitió impedir la construcción de "edificios de borde", que en el diseño original creaban una barrera en torno al parque y aislaban al resto del barrio.

UN BARRIO IRRECONOCIBLE

Esta zona de Tetúan es irreconocible si se echa la vista atrás. Hace 20 años las casas bajas aún poblaban La Ventilla, hasta que la totalidad de los vecinos -algunos expropiados desde los 60 y que en ese periodo no pudieron reformar ni vender sus casas- fue realojada a finales de los 90 en pisos del Ivima en la avenida de Asturias.

María López

Madrid, 30 jun (EFE).- Situado en el distrito de Tetuán, el Paseo de la Dirección ha mudado la piel desde 2008, cuando un plan municipal acometido por Dragados expropió infraviviendas a sus vecinos, que consideran un "robo" que en los solares obtenidos por esta empresa se proyecten pisos de lujo y el intento -fallido- de edificar oficinas.

La última transformación de este barrio, muy humilde pero situado junto a Plaza de Castilla, empezó en 2008.

Por encargo del Consistorio de Alberto Ruiz-Gallardón, Dragados tenía que desdoblar este paseo de casi 2 km, expropiar las infraviviendas y construir edificios para realojar a los propietarios. No completó la tarea y en 2016 el Gobierno de Manuela Carmena resolvió el contrato de mutuo acuerdo.

Madrid abonó en suelo los trabajos que sí se habían acometido. El pago fueron siete parcelas de 88.250 metros cuadrados tasadas en 126 millones, 50 menos del precio total de la obra, lo que permitió al Ayuntamiento retener terrenos que albergarán dotaciones.

Pese a que el contrato se resolvió, esta operación ha sido rentable para el grupo de Florentino Pérez, según apuntan varios medios.

El Confidencial y Eldiario.es cifran en 40 millones el beneficio obtenido por ACS por la venta de dos parcelas de vivienda libre a Stoneweg, que edificará frente al parque Rodríguez Sahún dos rascacielos de 25 plantas y 300 viviendas en total, uno destinado a venta y otro a alquiler. El precio: 4.700 euros por metro cuadrado.

No ha trascendido en cambio qué cantidad obtuvo ACS a cambio de vender a Axa las parcelas restantes para las que esta compañía solicitó una licencia que le permitiese acometer oficinas en un suelo con uso de vivienda protegida.

Como adelantó Eldiario.es y confirmaron a Efe fuentes municipales, el permiso se denegó el pasado 3 de junio con Carmena aún al frente del Ayuntamiento.

La Agencia Efe se ha puesto en contacto con Axa, que ha declinado hacer valoraciones, mientras que desde ACS no han dado respuesta a la petición de información hecha hace más de una semana.

LOS VECINOS HABLAN DE ROBO

Los vecinos, expropiados y realojados, tachan la operación de "robo" y "pelotazo urbanístico". j

En declaraciones a Efe, Francisco Barrueco, perteneciente a una de las casi 200 familias afectadas por el realojo y portavoz de la Asociación Vecinal La Ventilla-Almenara considera que se pone "la guinda" a la "privatización del barrio".

Afea la diferencia entre los 860 euros por metro cuadrado que cada propietario recibió de media, frente al precio de las viviendas de lujo, pero centra sus críticas en el plan para acometer oficinas en un suelo que es más barato por ser de vivienda protegida. Si se recalifica habría "enriquecimiento ilícito", defiende.

Para este vecino la operación de los rascacielos de lujo es "inquietante". "Por muy buenas que sean las vistas", señala, están proyectando vivienda de lujo -tendrán piscina, gimnasio o huerto- en una zona "muy humilde", con edificios de realojo y "una situación social compleja".

"Desde el inicio toda la operación se dirigía a transferir suelo de pequeño propietario a Dragados. Se expropiaba a un precio ridículo y el gran operador aspira a un rendimiento desaforado", explica este vecino, que considera un "robo" todo el beneficio que rebase el precio de expropiación.

LAS OFICINAS NO SON VIABLES

Es "inviable" que las parcelas al término de la calle Marqués de Viana destinadas a ser dos torres de viviendas de protección pasen a ser oficinas. En este punto coinciden el que fuese responsable de urbanismo con Carmena, José Manuel Calvo y el nuevo delegado, Mariano Fuentes, de Ciudadanos.

El actual responsable de Urbanismo, que dos semanas después del cambio de Gobierno está analizando el estado del planeamiento y las obras pendientes, señala que "aparentemente no tendría sentido" el cambio de uso porque se perdería el "criterio básico" del proyecto: proveer de vivienda protegida.

Por parte del anterior equipo, Calvo defiende que se alcanzó una "solución pragmática que es buena para el barrio" al resolver el contrato y, pese a las críticas por el beneficio de Dragados, defiende que acudir a los tribunales era un riesgo porque podían perder el pleito ante la ausencia de sanciones por parte del PP.

El concejal de Más Madrid defiende además que la reforma de proyecto permitió impedir la construcción de "edificios de borde", que en el diseño original creaban una barrera en torno al parque y aislaban al resto del barrio.

UN BARRIO IRRECONOCIBLE

Esta zona de Tetuán es irreconocible si se echa la vista atrás. Hace 20 años las casas bajas aún poblaban La Ventilla, hasta que la totalidad de los vecinos -algunos expropiados desde los 60 y que en ese periodo no pudieron reformar ni vender sus casas- fue realojada a finales de los 90 en pisos del Ivima en la avenida de Asturias.

Tampoco existen ya la mayoría de las infraviviendas del Paseo de la Dirección, salvo algunas, interiores, que perviven ante la negativa de sus propietarios a las ofertas del Consistorio.

En el horizonte, nuevas vistas.

Los dos rascacielos de vivienda tienen ya licencia de obras y podrían estar listos en 2021.

Además, el Consistorio debe terminar la urbanización, lo que implica derruir aún algunos inmuebles, edificar nuevas dotaciones y construir viviendas públicas que estarán orientadas al alquiler para jóvenes. El área que dirige Marino Fuentes trabaja "en un calendario específico" para poner punto y final al nuevo paisaje del Paseo de la Dirección. EFE

FUENTE: La Vanguardia

El plan secreto de AXA y ACS: convertir 40.000 metros de vivienda protegida en oficinas de lujo en Madrid

Analía Plaza

7/06/2019

Manuela Carmena junto con Florentino Pérez, presidente de ACS, en un acto

Cuando el Ayuntamiento de Madrid liquidó en diciembre de 2016 el contrato con Dragados (parte del grupo ACS de Florentino Pérez) tras sus trabajos en el Paseo de la Dirección, le pagó con siete parcelas de suelo público privilegiadas, todas dentro de la M-30, muy cerca de Plaza de Castilla y el área de la Operación Chamartín. Dos de ellas están dentro de un parque, cuentan con vistas a la sierra y tienen permitido construir dos torres de 25 pisos cada una. Por eso no es de extrañar que, apenas dos años después de recibirlas, ACS las revendiera sacando una jugosa plusvalía: Madrid se las dio valoradas en 94 millones de euros y la constructora las vendió a 140. ACS ganó 40 millones con la operación. Fue la guinda de una larga historia de expropiaciones y especulación en la zona.

El comprador, la promotora Stoneweg, ya ha anunciado que levantará dos rascacielos de lujo de hasta 900.000 euros por piso, en un barrio humilde como Valdeacederas, en Tetuán. 

Ahora, el grupo ACS ha repetido la jugada vendiendo otras cuatro de esas siete parcelas a la aseguradora AXA. Dos son tan grandes como las anteriores - 20.300 metros cuadrados edificables cada una, en forma de torres de 25 plantas; las otras dos son más pequeñas y están al lado - y en una posición igualmente privilegiada: al final de la calle Marqués de Viana, elevadas y mirando al parque Rodríguez Sahagún, sin edificios delante. La diferencia es que no son vivienda libre, están calificadas como vivienda protegida. Eso significa que el promotor tiene un tope legal para venderlas: no puede poner los pisos al precio que le plazca, sino al que marca la norma de la ciudad. Así que no son tan rentables.

Cuando se las vendió a ACS, el Ayuntamiento las tasó en 28 millones de euros. Por comparar: es una tercera parte de los 90 millones en los que tasó las de vivienda libre que compró Stoneweg, del mismo tamaño.

Ni ACS ni AXA han querido responder a eldiario.es, así que desconocemos el montante de la operación y la plusvalía que le ha generado a ACS esta vez.

Precios a los que se liquidó el contrato con Dragados

Hace pocos días, El Confidencial informó de que AXA negociaba con Florentino Pérez quedarse las dos "torres de oficinas" del Paseo de la Dirección. También cuando hace unos meses se informó de que Stoneweg compraba el suelo de Dragados, el portal inmobiliario Idealista decía que "el terreno contará con dos torres de terciario, destinadas a oficinas, pero aún no hay operador". Incluso en la presentación de las torres de vivienda de lujo la prensa preguntó por el tema.

"Sabíamos que la pregunta iba a surgir", explican desde Stoneweg: "Todo lo relacionado con esos solares hay que preguntárselo a su dueño. No es nuestro. Claro que nos vendría bien que hubiera oficinas, pero no sabemos qué piensan hacer ahí".

Sí lo sabemos. El pasado 3 de junio, la Dirección General de Planeamiento de Madrid decidió no admitir a trámite la solicitud de licencia de obras de AXA (que opera a través de Tecu Investments, una sociedad del grupo dedicada a la compraventa de inmuebles) para construir sendas torres de oficinas en estas parcelas. eldiario.es ha accedido a esta documentación tras solicitársela a la Concejalía de Desarrollo Urbano Sostenible de Madrid.

Tanto ACS, cuando las vendió, como el grupo AXA, actual propietario y solicitante de la licencia, tenían que saber que las parcelas estaban destinadas a construir vivienda protegida, algo que -como han destacado todos los grupos políticos durante la campaña electoral- hace mucha falta en Madrid. AXA ha insistido y pedido su licencia para levantar oficinas. ¿Es posible que una empresa se meta en una operación así sabiendo que su plan va a salir mal? ¿Y si tanto AXA como ACS han dado durante años los pasos necesarios para recurrir esta decisión y ganar?

El párrafo que lo cambiaba todo

En los últimos meses, AXA se ha reunido varias veces con el director general de planeamiento de Madrid. En una de esas citas estaban los representantes de Stoneweg y el arquitecto Julio Touza, responsable de las viviendas de lujo. Se da la circunstancia de que el estudio de Touza lleva años metido en este proyecto, porque en 2015 diseñó para el Ayuntamiento y Dragados un plan de reforma de toda la zona, que incluía las torres de las parcelas que finalmente se quedó la empresa de Florentino Pérez. Es decir: que conoce con detalle la calificación de cada una.

A Stoneweg le interesaría que cerca de sus dos rascacielos no hubiera viviendas protegidas, que atraerían a compradores de menor nivel adquisitivo. "El producto que plantean me parece un poco así. Una vivienda de lujo de verdad no tiene entre 60 y 100 m2 construidos y cuesta entre 300.000 y 800.000 euros en esa zona", considera un técnico de urbanismo del Ayuntamiento. "No lo veo. Y va a estar rodeada de vivienda pública, por estupendas que sean las vistas. Si tienes acceso a 800.000 euros para comprar una vivienda, no sé si acabas en el Paseo de la Dirección". La zona en la que se ubican las torres ya es pobre de por sí, así que una forma de revalorizarla es darle a las otras dos torres uso terciario. 

Las dos torres de la derecha serían las de vivienda protegida

Las urbanización del Paseo de la Dirección lleva sobre la mesa desde 1997. Se han hecho tres planes distintos. En el primero, de 2006 con Gallardón, todas las parcelas de torres eran de vivienda libre y se las llevaba ACS. En el segundo, aprobado por Ana Botella en 2015, las dos torres de Marqués de Viana pasaban a ser de vivienda protegida.

Sin embargo, el plan de Botella incluía un párrafo que podía cambiarlo todo. "Se admiten como usos alternativos al residencial los usos terciarios, en clase de oficinas y hospedaje, en edificio exclusivo". Esto es: que el dueño era libre si quería prescindir de la vivienda protegida para poner oficinas o un hotel ahí. 

Esta es una de las parcelas donde irían las torres

De aquellos planes, estas reuniones

Cuando Carmena llegó al Gobierno, su equipo se encontró sobre la mesa con el problema del Paseo de la Dirección. Le dio prioridad a desbloquearlo: obligó a Dragados a terminar la urbanización y expropiaciones en 18 meses (lo hizo), liquidó el contrato y aprobó un nuevo plan para definir qué se haría en cada parcela expropiada. Pero justo antes de la aprobación provisional, la concejalía de Desarrollo Urbano Sostenible recibió una carta. Era Dragados (ACS) pidiendo que se le confirmara que ninguna de las parcelas de las torres sufriría cambios con su plan.

Esta es la carta que envió Dragados al Ayuntamiento de Madrid para que le certificara que no había cambios en sus parcelas

A los dos días, la concejalía respondió que no, que todo quedaba igual. Es decir: que las dos más codiciadas, las del parque, seguían siendo vivienda libre y las dos de atrás, protegida con opción a cambiar a oficinas u hotel.

Un arquitecto hizo una alegación. Era Luis Romero, la persona que representó a los expropiados durante el proceso. "Cambiar de vivienda protegida a terciario iría contra la ley, porque alteraría el porcentaje establecido de vivienda pública respecto a privada", cuenta. "Pero lo que me dejaba perplejo es que se pudiera hacer, porque el suelo terciario vale mucho más". 

Las parcelas de vivienda protegida se le dieron a ACS a 645 euros por metro cuadrado; las de vivienda libre, a casi cuatro veces más. "Según el concurso, el precio del metro para uso comercial, terciario y vivienda libre es de 2.310 euros", añade. Si en el terreno para pisos protegidos se levantaran finalmente oficinas, la plusvalía sería mínimo de 1.665 euros por m2. 67 millones de euros en total, teniendo en cuenta que son 40.600 metros cuadrados de edificabilidad. 

"El Ayuntamiento tendría que exigir que se le reintegrara esa plusvalía. ¿Pero de verdad van a permitir el cambio de uso perdiendo tantos metros de vivienda pública?", continúa. "Eso es lo que hizo saltar la alarma". 

La alegación de Romero fue admitida y aparece en el plan de Carmena. Es la única diferencia entre uno y otro plan, una frase que dice que no se pueden cambiar viviendas protegidas por oficinas. También es el argumento de la Dirección de Planeamiento para no admitir la licencia de obras de AXA.

La opción de AXA: recurrir

Cuando AXA pidió su permiso, ya intuía que no se la iban a dar. También lo sabía Julio Touza, que preguntó poco antes por lo mismo y le dijeron que no. 

"[La de Touza] fue una consulta previa a la solicitud de licencia. Denegatoria. Está demostrado que AXA pretende el cambio de uso, que lo anuncia públicamente y que sabía la denegación. Y el arquitecto es el que contrató Dragados para la elaboración del plan de Botella, por lo que sabe la viabilidad", indica Romero. "Esto huele a que existen documentos suficientes para alegar contra esta denegación".

Informe del Ayuntamiento diciendo que no se puede sustituir vivienda protegida por oficinas

Entre la pila de documentación hay un papel que puede resultar clave para la operación, la famosa carta: Dragados pidió que le certificaran que ahí se podían construir oficinas y el Ayuntamiento se lo confirmó. Según una fuente interna de la concejalía, esa modificación de usos para permitir oficinas sería para AXA "la única forma de rentabilizar esos suelos. Si fuera obvio que pueden ponerlas sin más, no se hubieran reunido con la dirección de control de la edificación. Van directos".

Esta misma fuente se pregunta qué haría si tuviera que sacar adelante el proyecto. "Solo quedan dos vías. Una: negociar con el Ayuntamiento para que compense con dinero, suelo o dotaciones. La otra: juicio". También podrían conformarse con poner oficinas solo en las primeras plantas -pueden- y dejar el resto de la torre para vivienda protegida, aunque fuera contra sus intereses.

Y a todo lo anterior se suma un posible cambio de gobierno en el Ayuntamiento, donde la izquierda no ha sumado para mantener a Manuela Carmena en la alcaldía. "Yo creo que pretenderán llegar a un acuerdo con el equipo entrante para que todo sean oficinas y el barrio tenga un foco de compensación", considera Romero en representación de los expropiados. A muchos partidos políticos se les ha llenado la boca en campaña con el reequilibrio territorial. Madrid tiene un problema de desigualdad, porque hay zonas muy ricas y otras muy pobres, y una de las formas de solucionarlo es llevar puntos económicos a las segundas.

"Al barrio le vendría bien que hubiera oficinas, así que estas empresas están dando por hecho en la prensa los beneficios que generaría de cara a una posible negociación. Pero habría que resolver esa plusvalía", concluye el arquitecto que introdujo la alegación contra el cambio de uso. Además, anunciar que habrá oficinas le viene bien a Stoneweg para captar clientes para sus futuros rascacielos, que todavía no tiene la licencia de obra concedida.

FUENTE: eldiario.es

Marisa, la última expropiada de Dragados en Tetuán: "No me iré hasta que me paguen el último céntimo"

Marisa, la última expropiada de Dragados en Tetuán: "No me iré hasta que me paguen el último céntimo".

• Marisa Costoya es de las pocas vecinas que resisten a la expropiación ejecutada por Dragados (del grupo ACS que preside Florentino Pérez) en el Paseo de la Dirección, en Tetuán
• Decenas de familias han sido expropiadas y realojadas ya, pero ella no se irá hasta que no le concedan un piso similar al que tiene
• El barrio fue urbanizado en tiempo record tras años de espera y esta semana se han presentado los dos rascacielos de lujo que irán donde estaban las casas expropiadas

Analía Plaza

1/06/2019

Marisa en su azotea, que pronto será expropiada. A la izquierda, la torre que irá en otra de las parcelas expropiadas.

"Pasa, ahora estoy como en mi pazo gallego", dice Marisa Costoya, vecina de Tetuán, antes de entrar al portal. Es el número 2 de la Travesía de Pando y vive prácticamente sola. Hasta hace poco, en el edificio -de dos plantas- había ocho vecinos. Ahora solo quedan tres. Uno se está mudando y el otro no tiene derecho a realojo por expropiación, así que depende de Marisa: en cuanto ella acepte irse, todo será derribado. "Él me dice: Marisa, mientras tú no te vayas yo no me voy", cuenta. "Cuando yo acepte, esto va fuera. Esa es mi situación". 

Marisa es una de las muchas vecinas expropiadas en el Paseo de la Dirección y una de las pocas que aún no ha dejado su casa. En los últimos tres años, decenas de familias de la zona han abandonado sus hogares para ir a pisos de realojo y dejar espacio a nuevas construcciones. Ella aguanta porque el piso que le corresponde es más pequeño que el actual, que compró por 70.000 euros en 1998. "Aquí tengo tres habitaciones con terraza. Y me ha tocado un primero de dos habitaciones, con menos metros y sin luz, donde no voy a ver el sol en mi vida", continúa. "Encima de que me quitan mi casa no voy a ir a un sitio peor. Seguiré: hasta que no lo cambien y me paguen hasta el último céntimo, no me voy".

En realidad, al Ayuntamiento no le corre tantísima prisa que Marisa se vaya porque su parcela es interior: está dentro del barrio y no linda con el parque, donde está el verdadero valor. Con el resto de expropiados las cosas fueron rápido porque sus casas, se quejan, estorbaban. "A nosotros nos decían: ¿qué piso queréis? Nos ofrecían áticos porque molestábamos", cuenta Javier Rotella, cuya suegra fue expropiada. En esos terrenos se erige hoy el cartel de lo que está por venir: dos torres de 28 pisos llamadas 'Skyline', con gimnasio, huerto urbano y gastroteca, que van de los 300.000 a los 900.000 euros el piso y que han sido presentadas esta semana.

La parcela de las torres era de Dragados, del grupo ACS, presidido por Florentino Pérez. La constructora vendió ambas parcelas en diciembre de 2018 por 130 millones, 40 millones más de los que el Ayuntamiento dijo que valían meses antes, cuando se las cedió. Las parcelas suman 45.000 metros cuadrados, así que la empresa vendió a 2.888 euros el metro cuadrado. A la mayoría de expropiados les han dado 868 euros por metro cuadrado (aunque algunos han recurrido). Dragados ha ganado tres veces más. 

"La media está en 50.000 euros por expropiación", dice Marisa. Con eso tienen que pagar el piso de realojo, que habitualmente cuesta más. A Dragados, por su parte, aún le quedan otras cinco parcelas que le dio el Ayuntamiento y que también puede vender. Según avanzó El Confidencial, negocia con AXA para darle otras dos.

"Antes no se podía decir, pero todo el mundo lo sabe ya", continúan los vecinos. "Esto fue un pelotazo en toda regla: un señor compró barato, vendió caro y modificó el barrio a su antojo. Y a los expropiados nos tratan como apestados".

Una larga historia

El del Paseo de la Dirección es uno de los culebrones urbanísticos más antiguos de Madrid.

A finales de los ochenta, la Comunidad de Madrid expropió a través del Ivima, su instituto público de vivienda, la Avenida de Asturias, un poco más arriba que el Paseo de la Dirección. "El Paseo era un reducto abandonado. Estaba lleno de casitas humildes: era como un pueblo en el que se vivía bien", cuenta Luis Romero, arquitecto y presidente de los expropiados. En 1997 se hizo un plan de urbanización con el fin de rematar la zona, crear zonas verdes y realojar a los afectados. Pero el Ivima -al que ya le había costado bastante la expropiación de Avenida de Asturias- renunció a sus derechos sobre la zona y se los pasó al Ayuntamiento para que se hiciera cargo él.

"Fue fácil", continúa Romero. "Gallardón se lo traspasó a sí mismo, porque primero fue presidente de la Comunidad y luego alcalde de Madrid".

Así era el barrio antes de ser expropiado

Expropiar no es ni fácil ni barato, porque hay que negociar con todos los vecinos y pagarles, así que la idea del alcalde fue dejarlo en manos de una empresa. "El Ayuntamiento se encuentra un muerto y dice: a ver cómo lo hago al mínimo coste y aprovechándonos todos. Y ahí viene la concesión. Es un barrio degradado, pero tiene un valor geográfico importantísimo: es una cornisa que predomina sobre un espacio más bajo, así que es una de las zonas más altas de Madrid. Solo hay dos puntos con estas características: el Palacio Real, y los reyes lo sabían, y este".

El Paseo de la Dirección es el último punto de la "terraza" sobre la que se asienta Madrid, que empieza en las Vistillas, continúa en el Palacio, Debod y el Paseo del Pintor Rosales y sigue en Ciudad Universitaria y Dehesa de la Villa. Está dentro de la M-30 y muy bien comunicado con las Cuatro Torres de Plaza de Castilla y la estación de Chamartín. Desde las parcelas expropiadas las vistas son espléndidas: se ve el parque Rodríguez Sahagún y toda la sierra. 

"La cornisa es el secreto. Cuando las constructoras vinieron a concursar, sabían el valor que tenía este suelo", dice el arquitecto. La concesión consistía en expropiar, realojar y urbanizar el barrio a cambio del 33% de la edificabilidad del terreno, valorado entonces en 175 millones de euros. Se la llevó Dragados en 2006.

Desde las torres se verá este parque y, más allá, la sierra

A partir de ahí sucedieron varias cosas. La primera: que cuando llegó el proyecto de expropiación pasó de estar valorado en 130 millones a 56. "Ahí empezó mi lucha para que los expropiados cobraran lo que debían", continúa Romero. A medida que el tiempo pasaba, la zona se degradaba aún más porque Dragados expropiaba a alguna gente, la realojaba y no derribaba su casa, con lo que llegaban okupas.

"Era una situación anómala: yo defendía que esto valía muchísimo y al mismo tiempo entraban chatarreros, se producía chabolismo y los jueces decían que no valía un pimiento. La situación era dantesca. Perdimos en el Tribunal Superior de Justicia de Madrid. Y el Ayuntamiento ofreció expropiar a 868 euros el metro cuadrado", añade. "Dragados ya podía pagar poco a la gente".

Lo segundo que sucedió fue la crisis. El valor del suelo cayó y la empresa paralizó sus trabajos porque no le salían las cuentas y ya no iba a poder colocar las parcelas o casas a tanto dinero. El plan se reactivó en 2015, justo antes de las elecciones, cuando la alcaldesa Ana Botella compensó a Florentino Pérez con 100.000 metros cuadrados más de edificabilidad. Eso suponía casi el 100% de los terrenos expropiados. Lo normal hubiera sido liquidar la concesión y convocar un nuevo concurso, pero no se hizo. Una auditoría reveló años más tarde irregularidades en el proceso.

El plan Touza

Cuando Dragados se hizo con los terrenos, se diseñó un plan de urbanización. Se le encargó al arquitecto Julio Touza, que planificó las dos torres y varios bloques de viviendas que hacían de "barrera", separando al barrio del parque y eliminando las vistas. En palabras de Romero, que habla en nombre de los expropiados: "Si esa zona es mala y lo único que vale es la cornisa, hago una línea recta, separo y a los pobres que les den".

 El Plan del arquitecto Touza creaba barreras entre la parte humilde del barrio y el parque

Con este plan, el trazado del paseo cambió: pasó de ser sinuoso y seguir al Canal de Isabel II a estar parcelado y ganarle terreno al parque. "El plan del 97 proponía reordenar la zona y hacer equipamientos. Para eso era la expropiación, para hacer zonas verdes", dice Marisa. "En 2015 lo cambiaron, cogieron metros del parque y ahora va pegado al canal. Y nadie nos consultó nada".

Este es el cambio. La carretera, hecha en 2016, tiene cuatro carriles y también supone una barrera de separación.

Con la llegada al gobierno de Ahora Madrid se abrió sobre los vecinos un rayo de esperanza. Llevaban años esperando a que se arreglara la zona y con órdenes de expropiación que les impedían reformar o vender sus casas. "Al principio, en José Manuel Calvo [concejal de urbanismo] teníamos una fe como si fuera nuestro dios. Dijo que era prioritario. Veníamos de no conocer a nadie de urbanismo y él se reunía con nosotros", cuenta Marisa. "Le he visto más veces que a mi suegra".

Desbloquear la situación del Paseo de la Dirección fue, efectivamente, prioridad para el gobierno de Carmena. Primero dio un plazo de 18 meses a Dragados para terminar y la empresa, más o menos, cumplió: expropió, construyó en tiempo récord la nueva carretera y un nuevo edificio de realojo.

El barrio se sumió en un caos de excavadoras mientras duraron las obras. "Se liaron a picarlo todo", cuenta Javier. Marisa también recuerda aquella mañana en la que escuchó una motosierra y vio a dos operarios cortando las ramas del pino frente a su casa. "Bajé en pijama y me puse debajo del pino diciendo que no lo cortaban. Mientras no tiraran mi casa, el pino no estorbaba", cuenta. "Sufrimos acoso por parte del Ayuntamiento y Dragados durante las obras. Hemos batallado contra los dos". Marisa consiguió que no tiraran el pino y aún disfruta de él desde su azotea.

El pino que Marisa consiguió evitar que talaran

Con la urbanización casi acabada - en realidad, fuera de la línea del parque quedan casas como la de Marisa por expropiar y calles por urbanizar - el Ayuntamiento procedió a liquidar el contrato con Dragados. Le pagó 126,6 millones por sus trabajos y le cedió siete parcelas que podía revender. Aunque alguna prensa tituló que Florentino Pérez había perdido 46 millones con las obras (porque la concesión original eran 176), la jugada le salió estupenda, porque meses después colocó dos de esas siete parcelas por 130 millones. El aún concejal de urbanismo, José Manuel Calvo, cree que su gestión fue "redonda" porque puso en su sitio a Dragados, se realojó a las familias y el Ayuntamiento recuperó parte del suelo que Botella le había cedido. Los vecinos -y la oposición- reclamaban una auditoría sobre lo que había pasado en 2015, pero Calvo consideró que no estaba claro qué había que auditar.

"Siempre hubo una sospecha de que el diseño de 2015 se hizo con las directrices de Dragados, pero lo firmó un técnico municipal", dice Calvo. "No vas a auditar un plan parcial de planeamiento urbanístico".

"Tendrían que haber sido valientes y hacerlo. Si no auditas, todo está bien", añaden los vecinos. "Los terrenos que Botella le dio a Florentino eran del Ayuntamiento. Y él siempre ha dado por hecho que era suyo y ha planificado como si lo fuera".

Las torres

Esta semana, Stoneweg presentó en la feria inmobiliaria SIMA Skyline, las dos torres que "abrazan al parque" y "serán el motor de cambio y regeneración urbana del distrito". Están en las dos parcelas que Dragados le vendió, las mejores de todo el área. En primera línea. "Dragados ha arrasado el acceso al parque: antes podías bajar como si fuera la playa. Ahora no", dice Marisa. Las torres tendrán un acceso directo, cada una el suyo, y los vecinos de atrás podrán bajar por una carreterita que va entre ambas.

¿Cómo cambiará un barrio humilde, de los más pobres de Madrid, cuando le metan dos rascacielos de lujo que además se quedan con la mejor parte? El arquitecto Touza cree que dos torres altas dañan al barrio menos que varias más bajas. "Es más sostenible. Y el plan pedía que las dos torres hicieran un efecto pórtico, de entrada a la ciudad", dice a este periódico. "Completa y añade dos elementos al skyline, por eso se llaman así: desde el parque se ve la Torre Picasso, las Cuatro Torres y ahora estas".

Sentados en la azotea de Marisa, que disfruta mientras el edificio siga en pie con vistas a las Cuatro Torres, los vecinos reflexionan sobre qué supondrá que vengan 600 familias pudientes. "Va a mezclarse lo súper caro con lo súper barato. La vivienda se pondrá imposible", dice Beatriz, vecina de Marisa. "Ya hay promotores que quieren comprarlo todo. Y yo tengo una casa que se revalorizará, pero no es un negocio, es mi hogar. Los precios de las tiendas subirán. Terminan echándote. Te cambian el barrio en dos días". Más tarde, otra vecina que vive en una casa no expropiada cuenta que ya ha recibido cinco llamadas de inmobiliarias para venderla. "No sé de dónde sacaron mi teléfono. Les dije que una vez más y denunciaba". 

"Están todos diciendo '¡que vienen los ricos!", añade riendo Romero. "Y yo digo: los ricos no son los rusos. Aprovechemos para reclamar equipamientos y dotar al barrio, que falta le hace. Esta gente necesitará bajar a tomar algo al bar, así que los comercios se regenerarán". Parte de las parcelas expropiadas van para equipamientos públicos, pero los vecinos ya saben que eso correrá menos prisa que las torres. "Mi hijo me dice: 'mamá, pero si tiran nuestra casa construirán un gimnasio. Es bueno, ¿no?'", dice Marisa. "Pero ni siquiera sé si lo llegaremos a ver".

Marisa ni siquiera tiene claro si se quiere quedar. Está a la espera de saber si le conceden el piso que ha pedido, pero se plantea cederlo de vuelta a la empresa de vivienda pública y con eso y lo que reciba de la expropiación comprar otro. Pero antes le tienen que dar un piso más grande, como cree que le corresponde. "Y como no lo hagan, meto aquí a okupas", bromea. "Y que tengan que negociar la expropiación de todos ellos".

El huerto urbano de Touza

"Será positivo", concluye Touza. "Revalorizará los activos inmobiliarios. Ya ha pasado con el Riverside en Legazpi [otro rascacielos de lujo en mitad de un barrio humilde pero con bonitas vistas al río diseñado por él]. Estos son pisos de gran calidad, no de lujo. Tienen una gran gama de servicios: huerto urbano, gastroteca...".

Justo debajo de su casa, donde aún quedan casas bajas, antiguas, que no han sido expropiadas y que los promotores quieren comprar, Marisa señala una con pozo, jardín y unas plantitas. "¿Huertos urbanos? Touza que no ha inventado nada: aquí la gente ya tenía huertos antes de que vinieran ellos".

FUENTE: eldiario.es